מחירון פיצול דירות

הכל על פיצול וחלוקת דירות מגורים

חלוקת דירה ליחידות דיור יתרונות וחסרונות

דירה מחולקת הינה דירה אשר משמשת לצורך מגורים וחולקה למספר יחידות.

במהלך השנים האחרונות גדל מספרן של הדירות המחולקות, בעיקר בערים המרכזיות ובראשן- תל אביב משום שהביקוש אחר הדירות הללו עצום.

לחלוקת דירה יש יתרונות וחסרונות- מהצד של השוכרים מדובר בעסקה משתלמת משום שהחלוקה מאפשרת להם לשלם מחירים נמוכים יותר- שכן מדובר על דירה קטנה יותר.

חלוקת הדירה מאפשרת לצעירים לפתח את עצמאותם ולצאת מבית ההורים.

כמו כן, מתאימות הדירות למשפחות קטנות שאינן זקוקות לחדרים רבים ובעידן בו מחירי השוק כה גבוהים בערים המרכזיות בהן נמצאות מרבית העבודות ומרבית העניין הרי שמדובר על הקלה משמעותית.

מעבר לזאת, המחירים של הדירות המחולקות נמוכים יותר משום שברוב המקרים הארנונה והמים כלולים במחיר.

מהצד של בעלי הדירות הרי שמדובר על יצירת רווחים גבוהים יותר מהשכרת דירה אחת שלמה והם יכולים לפנות אל קהל רב יותר ולהציע את הדירות במחירים "סבירים" באופן יחסי משום שוועד הבית וכו' מתחלקים בין הדיירים ומשום שהדירות קטנות יותר.

צד נוסף – הצד של השכנים אינו מרוצה מהדבר משום שנוספים אנשים לבניין, עלול להיות יותר רעש, אם יש מעלית יהיו יותר אנשים אשר ירצו להשתמש בה, יהיה יותר עומס על הביוב ועוד.

פיצול דירה לכמה דירות קטנות

האם מותר לפצל דירה לכמה דירות קטנות באופן חוקי?

לפי חוק פיצול דירות ניתן לבצע את התהליך רק אם הוועדות המקומיות אשר עוסקות בתחום תכנון ובנייה קיבלו המלצה ממהנדס העיר.

יש לציין כי החוק מקשה ואינו מאפשר לרבים לבצע שיפוץ למטרת חלוקת בית (שיפוץ בית לצורך חלוקה ליחידות דיור עשוי לכלול חלוקת דירה ע"י קירות גבס, סגירת מרפסת והפיכתה לחדר או יחידת דיור, הוספת מטבח, הוספת חדר מקלחת ושירותים ועוד).

מעבר לזאת, צריכים כל דיירי הבניין לאשר את חלוקת הדירה, השטח של הדירות החדשות חייב להיות כ- 30 מ"ר ומעלה ובמידה ובעל הדירה מעוניין להוסיף דירות הוא יוכל לעשות זאת רק אם לא יתווספו מעל ל- 30% ממספר הדירות בבניין או מספר הדירות שניתן לבנות בהתאם לתב"ע (תוכניות בניין עיר).

למרות שהחלוקה חוקית ומדובר על הגדלת היצע הדירות בשוק באמצעות אישור לפיצול דירה אשר מאפשרת לאנשים רבים למצוא דיור בתקציב "סביר" מרבית הרשויות אינן מעודדות את החלוקה ובמידה וועדה מקומית לא תסכים לתת אישור לדירה מחולקת בשל סיבות אלו או אחרות היא יכולה למנוע זאת- גם אם הדיירים הסכימו, גם אם גודל הדירות עומד בתקנים וכו'.

האם חוקי לפצל במקרה של קרובי משפחה?

לפי ההחלטות שהתקבלו הוחלט כי במידה ובן משפחה מתגורר בחלק מהדירה והוא קרוב מדרגה ראשונה לא מדובר על פיצול דירה- גם אם ישנה כניסה נפרדת לדיירים, כל עוד ישנו קשר בין חלקי הדירה ואין תשתיות נפרדות- כמו מים או חשמל הדירה לא מפוצלת.

הדבר תקף למגוון מצבים בהם הדירה המחולקת מותאמת לצרכי המשפחה – בין היתר יכול להתגורר בתא הנפרד אחד הילדים הצעירים, זוג נשוי בו אחד מהם הינו בת או בת של בעלי הדירה, אביהם או אמם בעלי הדירה ועוד.

יש לציין כי חיוב הארנונה צריך להיות עצמאי.

מה ההבדל בין חלוקת דירה ליחידות דיור לבין חלוקה לאגפים?

ישנם מקרים בהם בעל הדירה מחליט לפצל את דירתו לשני אגפים ולא לשתי יחידות. הדבר מותר שכן ניתן לבנות קירות בתוך הבית לצורך בניית האגפים.

מכיוון שלא תמיד החלוקה ברורה נתבעו לא מעט בעלי דירות אשר הואשמו בביצוע פיצול דירה.

התובעים היו הרשויות במקומיות או לחילופין- השכנים ובעלי הדירות מצידם טענו כי מדובר על חלוקה לאגפים.

כדי לקבוע במה באמת מדובר- האם מדובר על חלוקה ליחידות דיור אשר בוצעה ללא קבלת היתר לבניית דירות מפוצלות וכן אישורים לבניית דירה מפוצלת או האם מדובר על חלוקה לאגפים קבע בית המשפט כי על הדירה להיבדק בהתאם לקריטריונים מסוימים ואם היא עומדת בהם הרי שמדובר על דירה שפוצלה למספר יחידות.

הפרמטרים הנבדקים הנם:

1. בית המשפט בודק האם היחידות מספקות פרטיות מלאה- האם יש לכל יחידה דלת ומנעול.

2. בית המשפט בודק האם היחידות נפרדות זו מזו, האם לכל דירה יש מטבח, מזגן, שירותים וכו'.

3. בית המשפט בודק האם בכל יחידה מתגוררת משפחה או מספר משפחות.

4. בית המשפט בודק האם לכל אחת מהיחידות יש תשתיות נפרדות- ביניהן- חשמל, גז, צנרת, מונה מים ועוד.

5. בית המשפט בודק האם שני האגפים זהים בצורה ובגודל- מרבית האנשים לא יבנו שני חדרים זהים כאשר מדובר על אותו הבית- בניגוד לכך- כאשר הדירה מפוצלת הדבר לגיטימי ומוכר.

6. בית המשפט יבדוק האם בעל הדירה ביצע שיפוץ אשר סייע לו לחלק את הדירה ברגע שקיבל את הנכס.

בפועל אין חוק ברור אשר קובע מתי מדובר על אגפים ומתי מדובר על יחידות דיור נפרדות- בחלק מהמקרים הסכים בית המשפט לקבל את עמדתו של הנתבע ובחלק מהמקרים (חלק נכבד מהמקרים) קיבל בית המשפט את העמדה של התובעים אשר סברו כי מדובר על חלוקה ליחידות דיור.

חלוקת דירות מגורים – איך לעשות את זה נכון?

כפי שנכתב, לפי החוק צריך בעל הדירה אשר מעוניין לחלק את הדירה לפנות אל הועדה המקומית אשר ממונה על תחום התכנון והבנייה ולקבל היתר. החוק מבדיל בין שינויים פנימיים ובין שינויים שמשפיעים על המבנה מבחוץ.

שינוי פנימי הינו שינוי שאינו משפיע על הצד החיצוני של המבנה, אינו משפיע על השלד של הבניין, אינו דורש שינוי ברכוש כמו צנרת הביוב, המים וכו', אינו פוגע בשכנים, אינו משנה את השטח של הדירה, חוץ מסגירת מרפסת (כאשר התהליך בוצע לפי החוק) ואינו משנה את מספר הדירות- איחוד הדירות או פיצולן.

משום שמרבית הדירות שפוצלו בוצעו באמצעות עבודות פנימיות יש לקבל היתר לפעולה. כמובן שרצוי ביותר לפנות אל עורך דין פיצול דירה אשר מבין בתחום ויוכל לספק ליווי לכל אורך הדרך.

קיבלתם היתר? איך ממשיכים מכאן?

במידה וההיתר התקבל ובעל הדירה קיבל אישור לפצל דירה ליחידות דיור יהיה עליו לפנות אל קבלן פיצול דירה.

באמצעות ייעוץ מומחה לחלוקת דירות יהיה ניתן לבצע מגוון שינויים כמו למשל: לחלק את הבית לכמה יחידות דיור שוות בגודלן וצורתן, לבצע שיפוץ דירה – חלוקה למטרת הוספת חדר נוסף בבית, לבצע חלוקת צנרת המים והוספת שעון מים לצורך חלוקה ליחידות דיור, לבצע הגדלת חשמל לתל פאזי וחלוקה לשני מונים עבור פיצול דירה וכו'. משום שמדובר על תהליך לא פשוט חשוב לבחור בבעל מקצוע מנוסה אשר סיפק שירותים למגוון לקוחות.

כמו כן, ניתן ורצוי לפנות אל אדריכל. האדריכל יפעל רק לאחר שיבין בדיוק מה רוצה הלקוח שלו וכיצד הוא מדמיין את הדירות שלו.

כדי לבצע את העבודה על הצד הטוב ביותר הוא יכין פרוגרמה בהתאם לצרכים של הדיירים הפוטנציאליים ולדרישות של בעל הדירה, את הפרוגרמה הוא יתאים לדירה הספציפית, למיקום שלה בבניין, לכיווני הרוח, לקירות החיצוניים, לגובה ולשטח של הדירה, למיקום השירותים, לתשתיות, לבידוד התשתיות למרפסות שיש בדירה (במידה ויש) וכו'- בצורה זו יוכלו להיווצר דירות פונקציונאליות ואסתטיות אשר עונות על הצרכים של הדיירים הפוטנציאליים וכמובן- של בעל הדירה.

איך תוכלו למצוא את הקבלן המתאים?

אם אתם מעוניינים לבצע חלוקת דירה לצורך השכרה אשר כוללת שיפוץ חדר אמבטיה, הקמת קירות בפנים הבית וכו', יהיה עליכם לאתר שיפוצניק לפיצול דירה.

אתרים באינטרנט – מה הם אומרים?

ניתן למצוא קבלן מתאים על ידי הקלדת המילים: "קבלן שיפוצים מומלץ לפיצול דירה ליחידות דיור" בשורת החיפוש באינטרנט. לאחר שתקלידו את המשפט תוכלו למצוא מגוון אתרים של קבלנים אשר מתמחים בתחום.

כדי שלא לבצע בחירה שגויה יש להיות ממוקדים ולדעת מה אתם רוצים- כלומר כיצד אתם רואים את הדירות בדמיונכם. כמובן שעליכם לקחת בחשבון שלא יהיה ניתן לבצע את הכל משום שיש דברים שרק בעל מקצוע יכול לראות.

כאשר תעיינו באתרים שונים, יהיה עליכם לבדוק את הוותק והניסיון של הקבלן, את סוגי העבודות שביצע, בדקו האם מופיעות תמונות של שיפוצים באתר, בדקו עם אילו אנשי מקצוע הוא עובד (האם הוא מקושר היטב), בדקו האם מופיעות המלצות של לקוחות באתר, באילו אזורים הוא מספק את שירותיו וכמובן בדקו האם הקבלן זמין עבור לקוחותיו ומהם המחירים שהוא גובה עבור עבודותיו.

רצוי ואף מומלץ לבחון את אתר מדרג ולבדוק את חוות הדעת שנתנו הלקוחות.

פורומים ושיפוצים

כמו כן, תוכלו לערוך בדיקה באמצעות פורומים שונים אשר עוסקים בתחום. כאשר תגלשו בפורומים תוכלו לשאול: "כמה עולה לחלק דירה לשתי יחידות דיור או יותר ולשפץ אותן?", "כמה זמן לקח לקבלן לבצע את העבודה?", "האם הוא עמד בזמנים וסיים את העבודה בזמן שהבטיח?", האם הוא כלל בהצעת המחיר את כל הפרטים ולא "שכח" דבר?", "האם הייתם מרוצים מהתוצאות?" "האם הקבלן עובד עם בעלי מקצוע איכותיים ומנוסים?" ועוד. נוסף על כך, יוכלו גולשי הפורמים להמליץ לכם אל אילו בעלי מקצוע לא כדאי לפנות ולחסוך לכם תסכול רב.

כמובן שניתן למצוא את הקבלן המתאים באמצעות הדרך הישנה ופשוט לפנות אל חברים, מכרים וקרובי משפחה אשר נעזרו בקבלן מקצועי אשר מתמחה בתחום חלוקת דירות. במידה ואין להם ניסיון בעבודה עם קבלן שכזה הם יוכלו לפנות אל הקרובים להם ולבדוק האם יש לסביבתם המלצות.

מצאתם את הקבלן המתאים?

קבעו פגישה מסודרת

לאחר שתמצאו את הקבלן המתאים יהיה עליכם לקבוע פגישה מסודרת ולדון בכל הפרטים החשובים – ספרו לקבלן כיצד אתם מעוניינים לשפץ את הדירות, ספקו לו מידע על המיקום והגודל של הדירה, בקשו ממנו להראות לכם תמונות של עבודות שביצע, דונו במחיר ועוד.

כמובן שאסור לשכוח לברר האם המחיר בו נקב הקבלן כולל תשלום מע"מ, האם המחיר שהציע כולל פינוי פסולת, האם החומרים עמם מתבצע השיפוץ כלולים בהצעת המחיר, אילו בעיות נוספות הוא צופה והאם הן עשויות להקפיץ את המחיר, אילו בעלי מקצוע נוספים ישתתפו בתהליך השיפוץ והאם הצעת המחיר כוללת את שכרם, האם יהיה עליכם לספק את האביזרים הנלווים או האם הם כלולים במחיר השיפוץ ועוד.

חשוב מאוד לקבל תשובות עבור על השאלות הללו.

בצורה זו תוכלו לדעת בדיוק לאן אתם נכנסים ומהם הסכומים שיהיה עליכם לשלם (כמובן שעשויות להיות חריגות אך הן יהיו קלות בלבד).

הבהרה

מחירי פיצולי דירות משתנים באופן תדיר ולכן המחירון המומלץ הוא בעיקר אינדקצייה למחירי השוק בישראל, כאן באתר כמה עולה ניתן לקבל הצעות מחיר אמיתיות ומחייבות מקבלני שיפוצים מומלצים ע"י גולשי האתר, לצורך כך יש למלא את טופס הבקשה להצעת מחיר ושיפוצניקים מובילים יחזרו אליכם טלפונית לייעוץ והצעת מחיר לא מחייבת.