היטל השבחה

היטל השבחה

אם אתם מחזיקים בקרקע או נכס או שאתם חוכרי קרקע או נכס, ואתם מעוניינים לערוך באותו נכס שיפורים, יהיה עליכם לשלם מס, מס זה נקרא היטל השבחה. במאמר זה ננסה לענות על השאלה: מהו אותו היטל השבחה וכיצד קובעים מה יהיה גובה התשלום אותו נאלץ לשלם?

אז מהו היטל השבחה?

רבים מאיתנו מעוניינים לשפר את חיינו, ובין היתר לשפר את המקום בו אנו מתגוררים, שכן הדבר עשוי להעלות את רמת החיים שלנו. ניתן לערוך שיפורים בנכס במגוון דרכים, כאשר חלק מהן ניתנות לביצוע על ידי הוספת מרפסת ואף בנייה של קומה נוספת. כדי שיהיה ניתן לבצע את השינויים הללו או אחרים יש להגדיל את זכויות הבנייה על הקרקע, וכפי שציינו - יש לשלם את היטל ההשבחה.

ליתר דיוק: יש לשלם את היטל ההשבחה בשלושה מקרים: המקרה הראשון הוא כאשר יש לאשר תכנית בניין עיר, המקרה השני הוא כאשר יש צורך באישור הקלה והמקרה השני הוא כאשר מעוניינים לבצע שימוש חורג שמטרתו להביא לעלייה בשווי הנכס.

מי מטיל את ההיטל ומהו גובה ההיטל?

את תשלום היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על הבעלים של הנכס או על החוכרים של הנכס. גובה ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה. כאן יש לציין כי אפשר לקזז מההוצאות ששולמו עבור מימוש זכויות בנייה.

התשלום מוטל על החוכרים או על הבעלים של הנכס ומטרתו לכסות על ההוצאות של הוועדה המקומית שתפקידה לעסוק בתכנון ופיתוח. לוועדה זו יש תפקידים רבים, ביניהם: רכישה של נכסים עבור הציבור ושימור אתרים. מדי שנה רשאית הרשות המקומית להשתמש בכספים שנותרו עבור חינוך, זאת בהתאם לחוק.

השבחת נכסים והשבחת קרקעות

ברוב המקרים יש לשלם היטלי השבחה כאשר מעוניינים לערוך שיפורים בדירות גג, דירות גן או בתים פרטיים הצמודים לקרקע. במקרים בהם ניתן אישור מהוועדה המקומית, יכולים המחזיקים בנכס להוסיף קומה, להוסיף מרפסות וליהנות מהטבות נוספות. במקרים בהם המטרה היא להפוך נכס שמשמש למגורים למשרד או במקרים אחרים בהם המטרה היא לשנות את ייעודו של הנכס, יש לקבל מהוועדה אישור לשימוש חורג.

כאשר מדובר על השבחה של קרקע לעומת זאת, המטרה היא להגדיל את זכויות הבנייה על שטח. במקרים אלו יכולה הרשות המקומית להעניק אישור למגרש מסוים, לאזור מסוים בשכונה או לכל השטחים בשכונה.

באיזה שלב בתהליך יש לשלם היטל השבחה?

את היטל ההשבחה יש לשלם במועד בו ההשבחה ממומשת - כאשר הנכס נמכר וכאשר מתחילים לנצל את זכויות ההשבחה. לחלופין - יכול התשלום להינתן כאשר מתחיל השימוש בנכס או כאשר ניתן היתר הבנייה. המועד בו מחושב השווי של ההשבחה הוא אותו המועד שבו התקבל אישור על ההקלה, התכנית המשביחה או השימוש החורג. יש לציין כי מס ההשבחה אינו חל על תכניות שנכנסו לתוקף טרם התאריך ה- 1.7.1975.

האם ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה?

כמובן שתשלום מס נוסף, מכל סוג שהוא, הוא איננו דבר שאנשים ששים לבצע, ובחלק מהמקרים בעלי או חוכרי הקרקעות או הנכסים אכן יכולים להימנע מתשלום היטל זה. פטור מתשלום היטל השבחה ניתן במקרים הבאים:

1. כאשר הקרקע נמצאת באזור שעובר שיקום.

2. כאשר הקרקע נמצאת בשכונה שעוברת שיקום.

3. כאשר הממשלה הכריזה בצו, לאחר שהרשות המקומית הסכימה לכך, כי תחול באזור השבחה וכי יינתן פטור על תשלום ההיטל.

4. כאשר בעל הנכס או הקרקע זכאי לקבלת סיוע מתוכנית מסוימת מטעם משרד הבינוי והשיכון, במקרה זה יהיה הפטור מותנה בכך שמטרת הסיוע היא להרחבת או בניית דירה וכי השטח של הנכס תואם לתוכנית.

5. במקרים בהם המטרה היא לייעד את הנכס למוסד ציבורי ללא כוונת רווח. מוסדות לדוגמה יכולים להיות בין היתר: מוסדות ספורט, בריאות, צדקה, סעד, מדע, דת, תרבות או חינוך.

6. כאשר מדובר על נכס או קרקע בה מחזיקים הבעלים במשך 10 שנים לכל הפחות טרם ההשבחה, וכאשר תכנית ההשבחה הקודמת נכנסה לתוקף טרם התאריך ה-1.1.1950.

7. כאשר מטרת ההשבחה היא להוסיף שטחי שירות, זאת משום שיש להנגיש את המקום.

8. כאשר המטרה היא להשתמש בקרקע לצורך דרך ציבורית.

9. כאשר המטרה היא להרחיב או לבנות דירה למטרת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, זאת במקרה שקרוב של בעל הנכס או בעל הנכס יגור בנכס במשך ארבע שנים עם סיומה של הבנייה. במידה ששטח הנכס גדול מ-140 מ"ר, יהיה צורך בתשלום יחסי להיקף הבנייה.

10. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה להעניק פטור מתשלום היטל ההשבחה או להעניק פטור חלקי מהתשלום בשל התרת או מתן הקלה על שימוש חורג בשל מצבו של הנכס.
 

תמ"א 38 - הפחתת סכום היטל ההשבחה כתמריץ

תמ"א 38 הוא פרויקט להתחדשות עירונית, ומשום שבמסגרת פרויקטים המיועדים להתחדשות עירונית נעשים שינויים בנכסים - וברוב המקרים מתבצעת הגדלה של שטחי דירות, הוספת קומות ונערכים שינויים נוספים, לרבות במקרים של פינוי-בינוי, בהם מוגדלות זכויות הבנייה על קרקעות, שואפת הממשלה להפחית ממסכום היטל ההשבחה. מטרת הפחתת התשלום היא לייצר תמריץ לביצוע ההתחדשות העירונית. מצד אחד - מדובר על הקלה שניתנת לדיירים ועשויה להוות תמריץ לביצוע השינויים, אך מנגד - היטל ההשבחה הוא בכל זאת מקור הכנסה חיוני של רשויות המקומיות, ואם ניתן פטור או שהתשלום מופחת, עשוי להיווצר מצב בו הרשות לא תקדם תוכניות מסוימות משום שהן אינן מספקות לה מקור הכנסה בגובה הנחוץ לה.

כאן יש לציין כי בחודש מרץ, שנת 2017, התקבל תיקון הנוגע לחוק התכנון והבנייה, תיקון זה קשור להיטל השבחה של התחדשות עירונית. לפי התיקון, כאשר מדובר על פרויקטים של תמ"א 38/3, יינתן פטור מלא מהיטל ההשבחה וכאשר מדובר על פרויקטים של תמא 38/2 - פרויקטים של הריסה ובינוי, יינתן פטור עד 2.5 הקומות הראשונות. לאחר קומות אלו יינתן חיוב מופחת ותהיה גם אפשרות להפחתת חוב זה, אפילו ישנה אפשרות לבטלו. מעבר לכך, קובע התיקון כי היטל ההשבחה הנמוך בפרויקטים מסוימים של תמ"א 38 יהיה רבע משווי ההשבחה, במילים אחרות - ניתנת במקרים אלו הפחתה של 50% מתשלום היטל ההשבחה. כמו כן, יכולה הרשות המקומית לתת פטור מלא מההיטל או להפחיתו לשמינית משווי ההשבחה.

קביעת היטל ההשבחה - מי קובע את גובה התשלום?

לאחר שניתן אישור על תכנית הבנייה, נשלח שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. שמאי המקרקעין בודק את עליית ערכה של הקרקע או הדירה ובהתאם לכך הוא קובע מה יהיה גובה התשלום של היטל ההשבחה. לאחר מכן, מפרסמת הוועדה לוח שומה הכולל את שיעור ההשבחה והפרטים של המקרקעין. הפרסום מעדכן את המחזיק בנכס על גובה היטל ההשבחה. כמו כן, רשאי המחזיק הבנכס להגיש ערעור על ההחלטה.

בלוח השומה מפורטות כל ההערכות של בעלי הנכסים באזור, כולל שיעור ההשבחה. הלוח מוצג במשרדים של הוועדה המחוזית ובמשרדים של הוועדה המקומית לאחר חצי שנה לכל היותר מהמועד בו ניתן אישור על התוכניות. הוועדה יכולה גם לדחות את מועד הערכת שיעור ההשבחה עד שמתבצע מימוש הזכויות בנכס. במידה שהוועדה דוחה את עריכת השומה עד למימוש הזכויות, עליה לעדכן את המחזיק בנכס, ובעל הנכס רשאי להגיש ערעור להחלטה ואף לדרוש לשלם את ההיטל במיידיות. במידה שבעל הנכס מגיש ערעור, על הוועדה לערוך שומת השבחה תוך 90 ימים ממועד הגשת הערעור. עד שמשולם היטל ההשבחה או עד שבעל הנכס מקבל פטור מהתשלום, הוא אינו זכאי לערוך פעולות בפנקסי המקרקעין, כמו למשל: להוציא היתר בנייה, למכור, לבצע שימוש חורג או לבצע פעולות אחרות.

ואיך מס שבח קשור לעניין זה?

מס שבח והיטל השבחה הינם שני תשלומים שונים, ולמרות זאת, הם עשויים לגרום לבלבול. את מס השבח משלמים לרשות המיסים, כאשר היטל ההשבחה משולם - כפי שצוין - לוועדה המקומית בעיר. את מס השבח מחשבים על הרווחים כאשר מוכרים נכס - כלומר החישוב מתבצע לפי הפער בין מחיר הקנייה ובין מחיר המכירה.
למרות זאת, ניתן למצוא דמיון בין שני התשלומים, שכן כאשר מחשבים את מס השבח, אפשר לקזזו עם ההוצאות ששולמו על הנכס לאורך השנים, הוצאות אלו היו מיועדות להשקעה וכדי להעלות את שוויו של הנכס לקראת המכירה. בין ההוצאות ניתן לציין את שכר הטרחה לעורך דין, הוצאה על היטל השבחה, תשלום לתיווך, ריבית על משכנתה והוצאות אחרות.

ערעור על היטל השבחה - איך עושים את זה?

אחרי פרסום השומה, יכול המחזיק בנכס לפנות אל ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה או לבית המשפט לעניינים מנהלתיים ולהגיש ערעור. בעל הנכס יכול לעשות זאת לאחר שנה מהתאריך בו הוצג הפרסום. במידה שבעל הנכס מעוניין להגיש ערעור, רשאית הוועדה המקומית לרשום לחובתו של בעל הנכס או החוכר הערות אזהרה לתשלום היטל ההשבחה. הוועדה רשאית לדחות את הערר, לקבל אותו באופן חלקי או לקבל אותו באופן מלא. יש לציין כי הגשת הערעור לא מעכבת את מימוש הזכויות של בעל הנכס בנכס , זאת כל עוד הוא שילם את היטל ההשבחה. אם ניתן היתר בנייה, לא מעכבת הבקשה את מתן ההיתר, זאת כל עוד נתן החייב ערובה לתשלום.
כמו כן, ברשותה של ועדת הערער לפנות אל יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין כדי שהוא ימנה שמאי מייעץ. במקרה זה יהיה על הצדדים להתחלק בתשלום, כל עוד לא החליט השמאי שרק צד אחד ישלם את הסכום המלא. אם מונה שמאי, יכולה הוועדה להציג את טענותיה. מנגד - רשאי בעל הנכס להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך מטעמו. ועדת הערער שומעת את טיעוני הצדדים ומחליטה כיצד לפעול, כאשר גם על החלטה המתקבלת ניתן להגיש ערעור. במקרה שמעוניינים להגיש ערעור, הוא יופנה אל בית המשפט לעניינים מנהלתיים בתוך תקופה של 45 ימים.

מעבר לערעורים, ישנם מצבים בהם מגישים בעלי נכסים בקשה לתיקון השומה, זאת בשל טעויות בחישוב שיעור ההשבחה. לאחר הגשת בקשה זו, נערכת בדיקה על ידי השמאי של הוועדה המקומית ובמידה שהוא מגלה שהחייב צדק, הוא עורך שומה מתוקנת וזו עוברת אל בעל המקרקעין.

בחירת שמאי מקצועי לצורך הגשת ערעור ומיצוי הזכויות המגיעות לבעל הנכס או הקרקע

כפי שהוסבר - אפשר להגיש ערעור על הסכום של היטל ההשבחה אותו קבעה הוועדה המקומית, ובמידה שמעוניינים לעשות זאת, רצוי מאוד לקבל שירות משמאי מקרקעין מנוסה. על ידי קבלת שירות מבעל מקצוע מנוסה ואמין, יהיה ניתן לקבל הערכה מדויקת ככל אשר ניתן של הנכס ושל תוספות הבנייה, בצורה זו ניתן לממש את הזכויות המגיעות למגיש הערעור ולהגדיל את סיכויי ההצלחה של התהליך.